空き店舗実態調査
（1）調査概要

1. 本調査における空き店舗等の定義

   本調査では空き店舗等として現在テナント募集を行っていない建物（スペース等）であっても遊休スペースであると考え、空き店舗等とした。また、２階以上が住宅となっている場合でも遊休スペースがみられる建物は、空き店舗等とした。
   

2. 調査範囲

   調査範囲は、中心市街地の７つの商店街・商店会（新町商店街振興組合・柳町商店街振興組合・夜店通り商店街振興組合・ニコニコ通り商店街振興組合・昭和通り振興会・いろは通り振興会・アスパム通り振興会）とその周辺部とした。

   ７つの商店街・商店会はそれぞれ通り（道路）を中心に構成されているので、対象となる通り（道路）から１街区（道路等により区切られた単位）を調査対象とした。以下に商店街・商店会の区域と調査範囲を示す。
   

   

   また、調査対象地域はすべて商業地域となっており、一部防火地域となっている。用途地域図で赤枠赤斜線となっている防火地域では建ぺい率80％、容積率600％で、それ以外の商業地域（用途地域図の赤色部分）では、建ぺい率80％、容積率400％となっている。

   

3. 調査方法

   調査は、以下のフローに基づいて実施した。
   

   

   調査区域内について住宅地図より空き店舗とみられる建物を特定し、現地にて空き店舗等であることの確認、建物の立地状況及び周辺状況、道路の接道状況を目視により調査した。このとき、空き店舗等が新たに確認されたときは、リストに加え上記の目視調査を実施した。
   加えて、新たに建設された建物や、除去された建物を確認し、空き地及び平面駐車場となっている敷地についても位置の確認を行った。
   調査により、空き店舗等であると確認された建物の構造、敷地面積、建築面積、延床面積等を、土地及び建物の謄本を閲覧することにより把握した。ただし、敷地面積については、１つの建物が２筆以上の土地に建っている場合があり、目視による間口・奥行きの確認により公図上から判断し、土地の地番を確定されているので、実態と異なっている場合がある。

4. 調査期間

   空き店舗の現地調査は、平成20年2月1日〜2月15日にかけて行った。本調査における空き店舗等とは調査時点の空き店舗の状況であり、調査期間中においてもテナントが新たに入ったケースや空き店舗等となったケースがあるので、調査期間を明示するものである。

（2）調査結果

　調査対象区域内の建物の総棟数は、699棟であった。そのうち、専用住宅は115棟であり、公共施設及び寺社仏閣等は7棟であった。以上から、今回の調査対象となる商業業務系の建物の棟数は、577棟であった。

1. 空き店舗等の分布状況

   調査区域内で建物すべてが空いている建物は29棟で、建物の一部が空いている建物は65棟であった。建物の一部が空いている建物のうち、1階部分が空いている建物は17棟、2階以上が空いている建物は48棟であった。
   商店街振興組合による路面点（1階部分の店舗）の空き店舗率と異なる結果が得られたが、これは調査時期及び調査対象が異なること、1階部分に複数の空き店舗があっても本調査では建物1棟としたためであると考えられる。
   分布状況をみると、夜店通りに面する建物で空き店舗等が多くみられた。
   

2. 空き店舗等の敷地面積

   敷地面積をみると、200平方メートル未満が39.8％と最も多く占めている。次いで200〜400平方メートルが32.7％となっており、400平方メートル未満が約3/4弱を占めている。また、400〜600平方メートルは18.7％となっており、600平方メートル未満が全体の約9割を占めている。
   

   

3. 建物規模

   建築面積をみると、100〜300平方メートル未満が47.2％と最も多く、次いで100平方メートル未満が24.1％、300〜500平方メートル未満が23.8％となっている。建築面積は、500平方メートルが約95％を占めている。
   これらの平均建ぺい率（ここでは、簡便的に建築面積を敷地面積で除した数値を用いた）は、最も低い100平方メートル未満でも64.8％であり、調査対象地区における法廷建ぺい率は80％（角地の場合、建ぺい率の緩和措置がある）であることから、建築面積の増加を伴う増築を含む改修工事は難しいことが想定される。
   

   

   建築面積別平均建ぺい率

   100�u未満	100〜300�u未満	300〜500�u未満	500�u以上
   64.8％	80％	80.4％	65％

   延床面積をみると、200〜600平方メートルが48.7％と最も多く、約5割を占めている。次いで、200平方メートル未満が18.7％、600〜1,000平方メートル未満が9.1％となっている。1,000平方メートル以上も23.6％と約1/4を占めている。
   

   
   
   延床面積別平均容積率

   200�u未満	200〜600�u未満	600〜1,000�u未満	1,000�u以上
   113.1％	163.2％	186.1％	439.8％

4. 建築年次

   建築年次をみると、昭和56年6月の新耐震基準以前の建物が72.2％と約3/4を占めている。新耐震基準以前の建物の改修工事は、耐震改修工事が必要となるため、その分改修費用が高くなることから、事業採算がとれない場合が多くなると想定される。
   
   
   

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